一再拖延开盘 这个南城热门项目的真假捂盘之谜

长沙楼市杂谈楼盘君2018-04-04 07:47

开发商是做电器起家,首次拿地进军长沙。该盘距离拿地1年多时间,至今仍未开盘!说到这里,想必不少人已经猜到这个项目是谁了。没错,就是天心区大托板块的长沙美的梧桐庄园项目。

最近有网友向楼盘君反映,“关注长沙美的梧桐庄园这个楼盘有1年之久了,对于项目规划更改以及迟迟不开盘等问题,表示心里没谱。希望楼盘君能够帮忙分析原因一二”。

说起美的,楼盘君脑海最初的印象是家里的空调、冰箱、洗衣机等,清一色的家用电器。对于一个做电器起家的企业,投身房地产行业靠谱吗?据美的地产官方数据显示,2017年业绩已经突破500亿,同比增长139%。美的地产已经在长沙、株洲、衡阳、岳阳这四个城市及多个高铁沿线城市全面布局。

长沙美的梧桐庄园的入市的时间为何会一推再推?此盘实际情况到底如何呢?话不多说,下面跟随楼盘君的脚步来了解一下。

2016年11月,美的地产落户长沙,最终以72098万元成功拍下位于天心区大托镇先锋村050号地块,折合楼面价4477元/平方米,溢价率达120.23%。

这个项目是美的进驻长沙主城区的首个项目,从拿地到距今已有一年多时间,迟迟未开盘。据说个中缘由,是因为项目批不到价格,才选择修改规划,降低品质。其中的原因想必大家也都猜到,无非是想卖高价,结果价格批不下来。

对于迟迟未开盘的美的梧桐庄园,许多网友也有很多话想说:

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对于美的梧桐庄园其迟迟未开盘的原因,观点也都是众说纷纭。其实该楼并没有拿到预售许可证,就不好下定义是捂盘。还有就是房屋本身可能存在问题,因而得不到销售许可证及相关证件的发放,不过也还会有其他一些原因存在导致开发商不能如期开盘。

长沙市商品房取得预售证需具备什么条件?据楼盘君了解,之前长沙出台过相应文件规定,符合预售条件的多层房屋需施工至正负零、高层房屋施工至主体5层,才可申办预售许可手续。

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房地产开发项目开发流程图

对于长沙部分楼盘拿地迟迟没有动静的原因,楼盘君觉得每个开发商可能都有自己的“苦衷”。单纯的想等待,获取高额利润,这样的原因想必也是肯定存在的,而且不少。毕竟商人都有个共同点那就是利益为先嘛,获取更高的利润一直是大部分房企所追求的目标。

开发商变更规划? 小区9栋洋房变小高层

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项目早期沙盘规划图

把项目前后宣传内容进行对比楼盘君发现,最初的规划是17栋纯住宅,其中9栋7-11层电梯洋房,8栋18层高层。后期进行了变更,由1栋会所,1栋10层小高层(2#)和15栋14层小高层组成。

据网上查询长沙市城乡规划局显示,美的梧桐庄园项目的的最新的鸟瞰图、透视图、总平面及竖向布置图,已进行公示。

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对于一个新地块项目来说,一切都处于规划与建设当中,前期很多规划都只能是“纸上谈兵”。从拿地到方案设计、扩初、开始一系列的开发手续等, 每个楼盘的开发都会多多少少遇见些问题。因此后期的规划变动,也算是合理。

更改规划后 楼盘的价格又会是多少?

美的梧桐庄园楼盘位于大托板块,小区整体的体量并不大,在一个小半山坡上,项目被中建包围着,位置正好夹在芙蓉嘉苑和芙蓉和苑中间,地势处于比较尴尬。

咱们一起来瞅瞅周边房源都卖什么价位。从对比地块周边房源价格情况来看,价格最低鑫远悦时代均价在7700元/㎡左右,但只是该盘毛坯价。其中,同样为精装修的中海新城熙岸之前住宅报价是9800元/㎡。

虽然美的梧桐庄园迟迟没有开盘,但是周边的二手房源也没闲着,价格一直水涨船高。网上查询新环境该盘周边二手房价格显示,项目紧挨着的中建芙蓉和苑价格在1.5万/㎡-1.6万/㎡元左右,而稍低一些的中建芙蓉嘉苑,价格也在1.1万/㎡-1.2万/㎡元左右。二手房与新房的明码标价不同,价格受很多主观和客观因素的影响,所以价格参差不齐,以上数据仅供各位参考。

目前美的梧桐庄园预售证尚未拿到,具体开盘时间未定,价格还没有出来。但从上表内容来看,如果美的梧桐庄园的价格参照周边楼盘,楼盘君估计价格不会低于1万/㎡元。

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美的梧桐庄园项目周边楼盘

实探项目进度缓慢 仍在紧锣密鼓的施工当中

项目首次推出的4栋楼为一期地块。从楼盘君探访的实际情况来看,这样的工程施工进度还是比较缓慢的,毕竟拿地1年多了。目前项目现状,除 2号栋已经修至4层,其余7、8、9号栋均处于正在打地基阶段。

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项目现场施工

楼盘君还了解到,项目自身无商业配套及学校规划。所以日常生活配套只能依赖于周边其它小区、街道的配套。

目前该小区只能是按照学区划分原则,由教育局按照相对就近入学原则统一分配。离项目最近的是仰天湖中建小学,步行用时大概2分钟左右。若为孩子上学而选择购房,楼盘君则建议考虑其他学区优势明显的楼盘。

另外,项目北面的黄谷路暂未开建,未来施工可能会对业主住宅环境带来噪音、粉尘等影响。小区位于三环以外,距离市中心较远。加之小区整体规模不大,绿化娱乐休闲区也会相对紧凑。

项目户型较大 刚需族难以“消化”

美的梧桐庄园首次开盘预计推出4栋住宅,建筑面积约120-203㎡四至五房。全部为精装修房源,户型整体较大,比较适合中高层消费者,对于年轻的刚需族来讲,可能难以消化。

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一期首推2、7、8、9栋

目前尚未拿到预售证,具体开盘时间未定。楼栋分别 2号栋(10层)洋房为一梯两户,7、8、9号栋(14层)小高层为二梯两户。

美的梧桐庄园定位为改善型楼盘,交房时带有硬装及美的智能家居系统。目前项目样板间暂未开放,所以并没有拍摄到照片,我们只能通过网页版的户型单页来做参考。

在项目户型设计方面可圈可点,首批预推产品房源户型最大亮点是,均带有南北双向阳台设计。其中最小户型120平整体舒适性稍显不足,没有做动静分区,但是户型周正无面积浪费。单就户型而言,还是比较适合改善型购房者的需求。另外,项目精装标交付标准详细内容还没有出来,所以楼盘君也无从考证。

最后,咱们再来说说美的一直说的智慧社区。从美的梧桐庄园品牌发布以来,相信大家听到最多的就是这个“5M智慧社区”。号称从智能安防系统到智慧家居系统,从全屋到全社区,都用智能科技掌控一切。

作为美的地产耗资30亿精研的5M全套智慧体系,到底是什么呢!通俗的来说,其实就是你日常居家生活的所有东西都能通过网络连接起来,家里的灯具、窗帘、空调、电视等通过手机APP,可以实现一键调节居家电器。

那么按照美的这种智慧配套,大概需要花多少钱?楼盘君咨询家装行内专业人士,得到的答案是“没有上限”。智能家居系统价格的多少,跟房子的面积大小没有直接关系,如果配套的智能家居功能比较全,那总造价自然会比较高;如果智能家居功能相对普通一点,那造价自然会低。同样的功能,选择不同厂家的产品(不同国产品牌与不同国际品牌),不同技术的产品等价格会相差很大。若按照100平米的房子计算,按照一般性价比的配置也要在4-5万元左右,其中具体还要看是什么品牌,以及智能家具和家电的数量及功能性质来决定。

虽然目前的“智慧社区”都还处在噱头和概念的阶段。但随着如今互联网+的发展,未来智慧社区还是很有发展潜力的。相信大家和楼盘君一样期待在长沙能有一个跳出来的开发商或者项目,让“智能”真正的“智慧”起来。

总结:

总的来说美的梧桐庄园这个盘,楼盘君不是很推荐刚需族。对于手头资金有限的刚需购房者来说,具有一定的购房压力,比较适合有一定经济实力的改善型购房者。小区自身无商业及学校规划,购房者在购房时也要有所考虑。

以上是楼盘君分析解答,希望可以帮助到大家。买房之前,请先看看楼盘君楼盘测评再做决定也不迟。

下期测评预告:

据楼盘君了解到最新消息,地铁4号线预计于今年年底建成通车试运营。目前长沙已开通的双线路交汇站点只有五一广场站,随着正在修建的4号线出炉,长沙的双线路交汇站点将增至6个!分别是五一广场站、黄土岭、溁湾镇 、沙湾公园、长沙火车南站、光达站。

在下期,楼盘君将为大家带来长沙地铁4号线的5处换乘站周边楼盘。同时,各位网友想知道什么,也可以在文章下留言提意见,楼盘君会从专业角度为大家带来最新、最全面的楼盘现场信息。(来源:长沙楼市杂谈)

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