钻“买卖不破租赁”法律空子

湖南日报2018-08-10 07:32

原标题:钻“买卖不破租赁”法律空子

唐某搞假合同阻碍房屋拍卖被拘留并罚款

7月30日,湘潭县人民法院对串通他人伪造租赁合同试图阻碍房屋拍卖的被执行人唐某,作出司法拘留15日并罚款1万元的决定。

2014年8月,唐某向某银行申请贷款63万元,以其位于湘潭县易俗河镇的两层门面作为抵押房产。2016年2月,唐某未偿还借款本金,也未支付利息。该银行向法院起诉,法院作出判决,由唐某偿还银行借款本金63万元及利息,如唐某未按期履行清偿义务,银行对该抵押房产拍卖、变卖后的所得价款在借款本金63万元及其利息范围内享有优先受偿权。

2018年5月,该银行向法院申请强制执行。湘潭县法院对抵押房产进行查封并准备拍卖。6月,案外人张某作为执行异议申请人向法院提出执行异议,请求解除对抵押房产的查封,并停止拍卖。张某的理由是,唐某在2013年7月已将该抵押房产租赁给了他,租赁期限为18年,并已支付租金45万元,目前合同尚未到期,法院拍卖该房屋不能影响租赁合同继续履行,且张某作为承租人依法享有房屋转让的优先购买权。

法官在审查执行异议过程中,发现该租赁合同的租赁期限长,而且一次性支付租金45万元也不符合常理。于是,法官与张某进行沟通,并告知作伪证的法律后果,张某承认这个合同是假的,是唐某为了规避执行而故意为之,真实的租赁合同是2013年7月开始至2018年6月终止,租赁期限为5年。鉴于张某主动承认错误,法官对其予以训诫,未追究其责任。对于指使和串通他人作伪证妨碍法院执行的唐某,依法作出司法拘留15日并罚款1万元的决定。拘留期间,唐某写下悔过书承认错误,并表示将积极配合法院执行,偿还银行欠款。

目前,该案抵押的房产已挂在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖。

该案执行法官说,《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,也就是说,租赁房屋产权即使发生转移,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。唐某与张某签订虚假租赁合同,就是想钻“买卖不破租赁”的法律空子。因为在执行拍卖中,如果被拍卖的房屋已经出租,竞拍人即使竞拍成功,其对房屋权利的行使也会受到租赁合同的限制,这极大地影响了房屋拍卖的成功率。故在现实生活中,个别被执行人为了规避执行,串通他人签订虚假的房屋租赁合同,让房屋处于租赁状态而影响房屋拍卖,妨碍法院执行。这种行为明显触犯法律,必将受到法律惩罚。

(来源:湖南日报)

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