克而瑞陆劲:楼盘打折重现 购房者可趁机“上车”

腾讯房产·长沙站2018-09-28 19:37

“625”新政之后,长沙楼市波折不断,购房者经历了“抢房”到“选房”的巨变,开发商开始告别“躺着就赚钱”的时代。而楼市“金九”则成了一场开发商与购房者的博弈战。一方等着揽收,一方等着降价。踩着“金九”的尾巴,我们采访到了克而瑞湖南区域总经理陆劲。对于“金九”楼市的变化,他提出了独到的见解。

克而瑞湖南区域总经理陆劲

“金九”成交陷入低谷,刚需客户难撑庞大市场

在陆劲看来,今年“金九”的成色明显不足。“从克而瑞的统计数据来看,截至目前9月商品住宅成交50.6万方左右,按照周均交易16.9万方推算,预计月底成交量为70万方左右。按照近十年“金九”成交量对比来看,2018年金九成交量属倒数第二位,环比2017年下滑3成;距离历史峰值2016年的264万方减少近7成。从今年月度交易的走势来看,9月份的交易量也处于低谷。仅高于过年期间的2月不足10万方左右,所以,今年9月无论对比往年还是今年其他月份来说,成交量均处于低位。”

面对“金九”不“金”这一现象,陆劲认为政策调控是很重要的影响因素。首先,由于限购政策的推出,客户量基数面大幅缩窄。其次,由于政策调控,房价一直保持平稳态势,一些具有投资属性的购房者对房价上涨的预期降低,纷纷退潮。而刚需客户的无力及改善型客户观望情绪的上升导致了楼市成交难以出现上涨。同样,对于接下来的“银十”,陆劲表示在政策环境不变的情况下,楼市成交状况应该和9月份相差不大,地产传统周期难以再现。

买方市场来临,2012年中小房企跑路现象是否会重现?

从当前市场来看,买方市场已现雏形,对房企而言资金链将呈紧张状态,同样的状态发生在2012年,长沙出现了诸多中小房企停工跑路的现象。在维权事件频发的当下,能否合理规避风险成了购房者最关心的问题。对于2012年事件是否重现,陆劲也给出了他的答案。

陆劲认为,房企的停工跑路其实是小概率事件。首先长沙房价持续处于低位,泡沫较低,而长沙作为单核型省会城市对湖南省地级市客户的吸引力还是十分巨大的,因此在城市量能上不需要过于担心。其次从当前环境来分析,长沙的房企结构发生了明显变化。企业的合并和横向扩张加剧,中小企业被大型企业兼并或合作开发已成趋势。再者存在资金问题拿地困难的中小企业,公司经营的内容、方向也在发生改变。

“长沙的中小企业已经经历了一轮洗牌”,陆劲坦言,“当前的中小企业在售项目基本上是小体量的住宅项目,且多在三环以内。这类项目其实开发风险相对较小。

综合来看,陆劲认为对停工跑路事件不必过分担忧,但他还是建议购房者最好选择品牌房企的在售项目,相应更有资金和品质保障,风险系数也会更低。

打折销售重现楼市,意味着什么?

在9月份来临之际,恒大便率先抛出全国89折优惠,一时引发全民热议。紧接着长沙华润翡翠府在开盘时也打出9折优惠的噱头。在经历了上半年的抢房风波后,打折现象的出现显得尤为扎眼,这代表了一种什么信号呢?

陆劲表示,打折销售其实在历年“金九”当中都曾出现,无需过度解读。自上半年楼市定调“房住不炒”后,各地政策也根据地方实际情况陆续推出,长沙的政策推出节奏在全国范围内算是比较突出的,在这样的背景下,房企的压力远大于去年。一方面是源于企业规模上涨带来的销售压力,另一方面则是金融环境的限制给企业带来的资金压力。

众所周知,近年拍出的地价均处于高位,“高溢价”拿地现象比比皆是。新政环境下,销售价格受限、地价居高不下、融资成本攀升,这都将给企业带来更大的财务压力。因此,那些手握现金充沛和融资能力强的房企,下半年将更为主动。

陆劲认为,综合而言,这一轮打折销售的风波一方面是房企的销售规模要求,一方面是回笼资金的压力。“当然,快到年底,每家公司为了完成各自计划指标也会做出相应的动作。”陆劲补充道。

看到打折,多数人就开始联想到降价。对于未来的房价走势,陆劲认为,长沙城市价值决定房价未来应该是平稳增长状态。长沙楼面价的增长决定了长沙房价的抗跌属性,而供应端的结构调整及需求端的流动性约束也阻断了房价大幅增长的可能性。对刚需客户而言,趁着打折时机购房也不失为一个好的选择。

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