观点:鼓励地产商降价促销才能“救房市”

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观点:鼓励地产商降价促销才能“救房市”

经过一年的调整和持续半年多的政策松绑,房地产走势如何?2015年房地产真的会出现人们预期的“止跌回升”吗?

从前两个月的统计数据看,房地产既难以止跌,更不可能回升,房地产“拐点”(由上升趋势转为下降趋势)一旦形成,不可能轻易改变。

房地产调整是中国经济进入深度调整期的重要部分。2008年以来中国经济的调整分为两个阶段,第一个阶段是外部环境的变化使出口增长进入“常态增长区间”,由远高于GDP增速转为与GDP增长同步甚至略低,导致经济增长速度由10%以上回落至8%左右;第二阶段,则是以房地产调整为主的内需调整(投资增长向新常态转变,投资由远高于GDP的增速转向与GDP同步甚至略低),导致GDP增长再放慢到6-7%的水平。其中房地产调整才刚刚开始,远没有结束,我们估计这一过程至少还要持续5、6年,上涨15年,调整5、6年,这非常符合长周期调整规律,任何政策都改变不了这一内在发展趋势。

前2个月数据显示,房市跌势不改。尽管最近几个月房地产增幅下降幅度趋缓,但下降趋势并未改变。前2个月房地产投资同比增长10.4%,比去年全年回落0.1个百分点。其中存在明显的区域差异,即东部回升,中西部继续放慢,东部地区房地产投资同比增长11.4%,比去年全年提高1个百分点,中部地区和西部地区分别增长6.7%和11.1%,比去年全年分别回落1.8个和1.7个百分点。从投资看,房地产有企稳的迹象,特别是东部地区投资的回升似乎在给市场传递这样的信号。但我们如果从销售面积和销售额看,结论会非常不一样,房地产市场不仅没有企稳、转好,相反在进一步恶化。前2个月商品房销售面积下降16.3%,比去年同期跌幅扩大16.2个百分点,比去年全年跌幅扩大8.7个百分点。其中住宅销售面积下降幅度更大,达-17.8%。而且从区域看,东部地区销售面积的下降并不是在趋缓,而是同步在加速下行。

从以上供给与需求的增长看,房地产调整呈现出非对称性特征,即投资增长回落幅度在收窄(在东部地区出现了回升),但市场销售却呈现了跌幅扩大的情况,这对未来房地产发展会产生什么样影响?

我们的看法是,这种不对称调整深藏着巨大隐患。在市场的内在力量作用下,房地产的需求在持续下行,但房地产供给却不肯作出回应,一直拒绝调整。在需求严重不足的情况下,为什么房地产商继续增加供给呢?这其中的原因值得我们认真分析。

大致有这么两个原因:一是房地产商得到了地方政府的强有力支持,特别是去年底以来,央行也在明显松绑货币政策,既降准又降息,在他们看来,救市已得到了中央政府的确认,因此,他们有底气,也才有“逆市场”的选择——继续增加投资。

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[责任编辑:wycathy]
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