法拍房靠不靠谱 购买需要注意什么

三湘都市报2018-11-13 07:53

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在这个买房都要限购和摇号的年代,法拍房一下子成了很多人热衷的房产。由于法拍房的价格一般低于市场价的20%~30%,较低的价格吸引了不少人参与竞拍;还有重要的一点是,在不少城市购买法拍房不受限购政策的影响,又吸引了一些没有购房资格的人。然而小编要提醒的是,法拍房虽然优惠多多,但这里面也是门道复杂,险象环生。

什么是法拍房

当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

竞拍过程:

1、公示:法院在网上放出法拍房相关信息,包括地址、权属、居住情况等;

2、看样:提前申请,并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样;

3、报名:缴纳押金,通常为拍卖底价的10%-20%,交了钱的人才能参与竞拍;

4、竞拍:开拍后24小时,报名者在淘宝平台公开竞拍,价高者得拿下房源;

5、交钱:拍下后押金转为房款,余款在规定时间内(通常10天)付清(可贷款);

6、解封:从淘宝拿到法院联系方式,获得拍卖成交确认书相关文件,解封房产;

7、解押:跑房管局、档案局等部门,解押房产,出具房源是否满五唯一等证明;

8、过户:完成过户手续,登报公示,缴纳各种税费等,正式拿到房产证后收房。

押金问题

报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目,要去到总房款的10%-20%,所以必须慎重!如果拍到手不想要,不好意思,押金不能退。(如果没拍到,押金会在24小时退回支付账号)

拍到后才发现自己没购房名额,没办法交易,这属于竞拍者自己的问题,押金不能退。

千万别想着报名围观,到时候不出价就行。只有你1个人报名的话,直接底价成交。

解决办法

查清楚自己的户口社保,保证有购房名额;考虑清楚房源的优缺点,100%确定才报名。

房贷问题

法拍房虽然不支持公积金贷款,但可以做“拍卖贷”。不过,由于时间有限,申请房贷的手续,必须在考虑参加竞拍的那一刻起就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到,短时间内又凑不齐全款,超过规定时限,不仅买不成房,还亏了押金。

解决办法

首先,在交拍卖押金之前,先准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、工作收入证明、近1年个人银行流水、法拍房标的具体信息等资料一起发给银行负责拍卖贷款的部门。俗话说,凡事预则立不预则废,这些工作要提前做好准备。

因为是特别针对法拍房,所以放款时间会保证在法院规定的时限内。

银行会根据情况,评估能不能贷,能贷多少,给出一个判断的结果。这时候确定没问题再交押金参与竞拍。

税费问题

这个问题要小心!司法拍卖的过程中,你不会接触到原业主,而法院只会在统一的时间,组织所有报名者前往看房。也就是说,你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。

这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒:司法拍卖中,涉及到买卖双方的各项税费,均由竞得者支付!

1套200万左右的住宅,如果是不满2年非唯一,各项税费加起来最高要超过20万,这一块的成本千万不要忽略。

这里需要特别指出,如果是商办物业,税费更是个大坑。根据网上的案例,网上有人拍了套700万的商铺,最后算出来要交300万的税……

解决办法

房源是否满五唯一,需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候,你只能知道房产证编号,没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。

不过,你可以委托律师或担保机构进行产权调查,淘宝上有这种服务,费用在几百块左右。有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续,费用从几千到几万不等。

避坑指南:

1、实地看盘

别想当然地认为网上法院公告信息是完全正确的,具体的房屋信息以及周边的环境细节还是眼见为准。

2、确认屋内情况

事先询问清楚房屋所欠的物业费及水电费。一定要去实地查看,确认屋内是否已经腾空。有些司法拍卖的房子,会标注房东承诺,拍卖成交后三个月内搬出。这样的房子一定要注意,房子拍下来之后,法院也无法确保屋主搬出的时间。

并且在法律上,有“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”的规定,也就是说作为购房人,你要对前业主的租户继续履行租赁合同义务。为了避免将来在交接中产生麻烦,这类房建议不碰。

3、贷款确认

如果你准备按揭的,一定要问清楚,这个房源是否提供贷款。确认无误后,可以将法院公告内提及可提供贷款的银行挨个咨询。

4、核算税费

在进行网拍前,要对税费进行核算。虽说网拍是不收取任何佣金的,但买卖双方应缴的税是由受让方全额承担的。

除此之外,正常的产权完整的房子拍卖一般过户是没问题的,也不需要额外增加费用。如果是有些产证未能办理完整,你就需要多留一个心眼,问清是否还需要额外补交费用。

5、把控预算

事先可以去周边的房产中介了解市场行情,对价格预算有一个合理的把控。拍卖的时候看清楚是第几次拍卖,如果第一次拍卖,没人出价,可以静候其流拍;第二次拍卖的时候,起拍价会打个八折;如果又流拍了,第三次再打八折。

当然,如果第三次拍卖,你如果想买,就赶紧下手,否则就将被变卖,多半就直接成交了。

■综合南方都市报、南方网

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