共有产权房首次选房弃选率仍高企 有项目弃选率近99%

中国经营报2019-05-19 09:07

“房住不炒”主基调下,限竞房成为北京市场的主力军,共有产权房供应则在逐步增加。据北京市住建委官方信息,当前在建共有产权房项目共计可提供房源约6.55万套,今年上半年将再出让9宗共有产权房地块。

随着政策逐步深入推进,身处开发环节的房企与终端购房者之间产生了某种默契,对区域优势突出,各项配套齐全的项目都是哄抢,即使价格不够“美丽”。《中国经营报》记者通过走访了解到,一边是共有产权地块供应量增加,而另一边是入市共有产权房源销售遇冷。

本报记者了解到,多个共有产权项目首次选房结果并不理想,就算走完了网申、联网审核、公开摇号三项流程,到最终选房时,仍有大量购房者选择了放弃,有项目第一次选房时弃选率接近99%。

有项目首次选房弃选率接近99%

5月11日~12日,共有产权房项目韩建慧园进行了第一次选房活动。公开信息显示,韩建慧园位于房山区韩河村,10公里范围内没有地铁站,到距离最近的公交车站步行需要约12分钟;该项目购房者占产权比例为85%,对外售价13500元/平方米(含全装修标准),与其相邻的老项目韩河雅苑目前二手房挂牌价约为17000元/平方米。

韩建慧园此次共推出1107套房源,1776户参与选房,最终售出328套,剩余779套,去化率29.6%,弃选率为81.5%。作为目前北京市场单价最低的共有产权房项目,韩建慧园第一次选房的去化率不算低。

一个月前,位于房山区良乡新城的共有产权房项目金融街(7.700, -0.24, -3.02%)·金悦嘉苑第一次选房时,虽然有将近4000户参与其中,但1244套房源最终仅卖出去60套,摇号家庭弃选率高达98%。记者走访金融街·金悦嘉苑项目时,销售人员直言第一次选房效果不理想。“大家觉得限制太多,还有很多人没有想清楚买房的用途。”

就区域位置而言,金融街·金悦嘉苑位于房山区良乡新城,距离地铁房山线良乡南关站约5公里,其销售展示中心设在距离项目实际位置10公里处。销售人员介绍说:“根据地产发展规律,基本上项目明年交房入住后,再过两年,商业、教育、医疗配套也都建起来了。”

就价格而言,与紧邻的竞品金樾和著对比,金融街·金悦嘉苑价格差距不算大。金樾和著为限竞房项目,在售房源均价约为36000元/平方米;金融街·金悦嘉苑单价为26000元/平方米,购房者占有80%产权比例。

“第一,金悦嘉苑如果按照100%产权来计算,价格也有32500元/平方米了;第二,共有产权房将来只能卖给符合共有产权房购买资质的人;第三,如果将来急需用钱,要拿房子去抵押时,一旦还不起钱,房子拍卖时可能会产生纠纷。”金樾和著销售人员分析道。

共有产权房项目首次选房出现高弃选率在市场中并不少见。2018年底,大兴区共有产权房项目四季盛景园首次选房时推出2224套房源,2202人参与选房,但当天仅卖出28套,剩余2196套,弃选率接近99%。目前该项目处于二次网申资格核验中。住建委最新信息显示,已签约为25套。

“共有产权房对购房者资质要求比较严,第一次选房时很多人本身资质就是有问题的,加上一部分人虽然通过了资质审核,但是征信或其他方面有问题,很多因素导致最终的成交率低,这很正常。”四季盛景园销售人员说。

一位前十强房企高管分析称,共有产权住房,主要存在两个问题:一是所在地理位置偏僻,交通不便;二是产权分割,不便于未来的交易。上述三个共有产权房项目均是周围5公里范围内未接驳地铁。

中原地产首席分析师张大伟认为,当前共有产权房市场销售遇冷的原因可以总结为三点,一是所处地段问题,“无论共有产权房还是限竞房,位置好的去化都比较好”;二是现在信贷政策收紧,贷款难度增加,对购房者影响较大;三是北京近两年限竞房入市房源井喷,共有产权房供应量也很多,购房者有了更多选择余地,也是现在市场比较萧条的一个原因。

上半年拟供应9宗共有产权地块

根据北京市住建委4月23日公开的数据,截至当日,全市共有64个共有产权住房项目(含转化项目33个)实现了土地供应,均在建设过程中,可提供房源约6.55万套。

按照北京市住建委的规划,今年上半年将再供应9宗共有产权地块。5月9日,北京市规划和自然资源委员会举行了2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会,上半年北京市计划出让44宗住宅用地,其中包括9宗共有产权用地。44宗住宅地共计出让面积321公顷,9宗共有产权出让面积为57公顷。

北京市自2017年8月推出共有产权房政策以来,该类房源被视为刚需群体的“福利”;但在土地市场,共有产权房地块一开始并不受房企“待见”,屡现流拍。

2018年1月25日的一场土拍中,三宗共有产权房地块有两宗因无人报名流拍,一宗以较低溢价成交。流拍的两宗共有产权房地块位于丰台区花乡白盆窑村,起拍价高达50.58亿元和41.78亿元,规划建筑面积分别为16.35万平方米、13.18万平方米,由此测算两宗地块楼面地价均超过3万元/平方米,共有产权房的销售均价则被限定在4.3万元/平方米(含全装修费用)。

彼时有房企人士接受本报记者采访时评价称“根本挣不到钱”。但如今共有产权房经过两年实践,房企对于拿地的态度似乎已有所转变。

前述房企高管认为,共有产权住房主要是在北京力推,其他城市很少,这既反映出其他城市在这个事情上的态度,也反映出市场的认可度。“对房企而言,如果不拿这样的土地,就无法继续留在北京。我想,经历了这两年的实践,开发商们应该是终于想明白了的。”

一位在央企投资管理部门参与拿地的人士告诉记者,共有产权地块的测算逻辑和商品房是一样的,最重要还是要看房企整体的运作能力,不同房企的优势体现在不同条线上,比如说开发报建、建安成本控制、营销去化能力、区位条件等因素。“地价低、位置好的地块当然能够锦上添花。”

记者注意到,2019年1月16日,朝阳区东坝一宗共有产权房地块拍卖时受到房企追捧,吸引了包括中海、保利、华润等在内的17家房企参与竞拍,最终经过多轮角逐后,被“华润天恒建工”联合体以20.6亿元收入囊中,溢价率为37.33%。该地块起始价15亿元,建设用地面积约4.15万平方米,建筑面积约8.72万平方米,折合楼面地价约为2.4万元/平方米,销售价格则限定在37000 元/平方米(含全装修费用)。

多位业内人士接受媒体采访时分析称,该地块受欢迎的主要原因是其区域交通优势明显。根据公开信息,该地块周边规划有三条地铁线路,以及学校、购物中心等配套较为齐全。

在张大伟看来,对开发商而言,拿哪块地和地块属性关系不大,位置好的地块,无论限竞房还是共有产权房,开发商都会竞拍。“对于开发商而言,每平方米卖5万多元的限竞房和卖2万多元的共有产权房没有区别,拿地的基准价不一样。反正都是限定价格的房产,开发商更看重的是区域供应量多不多,区域交通是否方便,如果是五六环外,又没地铁的地块,现在地块成交溢价率都不高。其实价格高的反倒卖得快,因为价格高意味着位置好。”

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