不用问专家 自己就能预测房价?五个关键词带你读懂土地拍卖

腾讯房产·长沙站2019-07-12 14:31

“双限地熔断”、“月亮岛限价9980地块出嫁”、“17家房企齐聚摇号现场”……

你被土地消息刷屏过吗?

很多人可能疑惑:啥是双限地?熔断是什么?摇号要干啥?

这些分分钟涉及数亿元资金的市场风云,了解五个关键词,就可以“告别专家课堂”。

土地之于住宅,犹如面粉之于面包,面粉价往往决定了面包的价格。想掌握一手楼市真相,必须从土地市场开始!

关键词1:楼面价

一句话解读:它是决定每平米房子的土地成本

楼面单价就是面粉,面包的价格不一定由面粉决定,但面包的利润却一定跟它息息相关。

透过公式来看一看:

“楼面价=土地出让总价÷总建筑面积”

难懂?没关系,你只要知道,楼面价就是每平方米建筑的土地成本就行。

举个栗子

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前段时间被媒体惊呼逆袭的星沙,导火索便是被刷新的楼面价。

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楼面价高达6390元/㎡,刷新了星沙土地价格,而从这个土地成本看来,即便项目未来每平米售价破万,利润也是寥寥。

虽然房价会根据市场供需和限价等因素综合决定,楼面单价并不能完全决定房价,但却是重要的参考标准之一,同时,楼面价对项目利润的决定性作用不言而喻。

关键词2:“限价地”之“限地价”

一句话解读:土地拍卖的封顶价

谈到拍卖,我们往往会想到举牌加价的商战画面。但在土地拍卖市场,如果地价无节制被拉高,势必会造成更不稳定、更不健康的楼市局面。在“住房不炒”的施政理念下,“双限地”应时而生,设置土地封顶价格即是“限地价”。

一旦达到土地最高出让价格就会停止企业的举牌加价行为,这种动作非常像保险丝温度过高的“熔断”现象,即达到“熔点”,就以“熔断”来组织温度继续上升。

限价地没有“价高者得”一说,凡出价达“熔断价”的房企均有机会通过摇号拿地。此时便将通过现场摇号得出最终买主。迄今为止,今年最抢手“双限地”赢得了31家房企青睐,中签率低至3%,堪比福彩中奖。

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摇号现场

关键词3:“限价地”之“限房价”

一句话解读:房价也有天花板

“限房价”,顾名思义,就是地块未来所建设的住宅销售价格被设置了天花板,这也是维稳房价的重要举措之一。

2017年9月21日,雨花区牛头村挂出了长沙市首宗“限价地”,住宅限定销售(毛坯)价格7700元/平方米,为当时过热的楼市打下一支强有力的镇定剂。

上半年炙手可热的“日光盘”卓越江岸、龙湖春江郦城等都是“限房价”的项目,这些项目多在长沙配套完善的城区,并以“万元”出头的性价比吸睛全城,相比周边两万起步的二手房价,限价后的楼盘真正为购房者带来了福利。

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龙湖·春江郦城看房现场

关键词4:出让条件

一句话解读:价格外的拿地附加条件

除了价格的限制,不少土地在挂牌出让前还有许多限制条件,其中一些条件会让跃跃欲试的房企只能对优质地块临渊羡鱼。

比如竞买人必须承建学校、幼儿园、商业等配套设施,甚至要求配建一些特殊建筑:博物馆、展览馆、文化艺术中心等,而其中的特殊条件会减少项目的开发利润,对开发企业的实力和资金也提出了更综合、更严苛的要求。

不过如果限制条件太严苛,结局往往就会......

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没错,就像这块无人出价的地,亦称流拍。该地块要求竞买人负责建设高端双语学校并具备办学资质等等。

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如果不顾限制条件,“霸蛮”拿地呢?结局可能是这样:

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这位痛失宝地的竞买人便是近期被全城搜索的匡政,竞价23轮,豪掷 1.15 亿,最后却未通过资格审查。再一次说明,在土地市场还是很多有钱也办不到的事情......

关键词5:容积率

一句话解读:小区的建筑密度的重要指标

关于容积率,我们曾采访过多位市民,他们表示:

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高手在民间,尽管描述不够精准,但是购房者逐渐对容积率有了大致概念。

用科学的公式来解释是:

容积率=总建筑面积/总用地面积

通俗的理解就是,容积率越高,小区建筑物越多,从而会带来更多的居住人口,通常越靠近市中心的用地容积率越高,容积率指标较低往往是生态区,比如近郊别墅。

土地的容积率,还可以辅助你判断它可以建设成什么样的建筑形态,非专业人士可以通过以下数值进行参考,粗略区分建筑形态:

独栋别墅:>1

联排别墅或洋房:1-2

小高层:2-3

高层:2-6

低容积率住宅给人的感受往往是直观的:楼间距宽,休闲场所充裕,更为宜居。

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长沙作为二线城市,用地远不如北上广那样紧张,大部分高层住宅容积率在3-4之间,居住环境还是相当舒适的。

五个名词,是否帮助你更了解长沙土地了呢?

想早日成为能了解楼市、了解房价的大神么?

持续关注腾讯房产长沙站,房叔还将为你送上更多干货!(文/王秋澍 来源:腾讯房产长沙站)

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