长沙城里的小欢喜和大热闹……长沙优质陪读房租赁市场深度解读

微信公众号小怂Talk2019-10-09 15:21

昔有孟母三迁择邻而居,今有虎妈选房择校陪读。最近,频上热搜的《小欢喜》成了开学季家长们热议的话题。新时代的孟母们租房陪读,带娃渡劫。拼尽所能让孩子赢在人生起跑线。

谙熟入学政策,具有敏锐市场嗅觉的大咖投资名校“学区房”“学位房”也是赚翻了,与“学区房”、“学位房”不同的是,“陪读房”赚的不是房价差,而是高回报的房租。

陪读房,是时下租赁市场暗流涌动的一个长期热点。那么,长沙的陪读房的现状如何?透过陪读房的现状又能体现什么样的市场特质?该如何从教育和投资的角度来分析陪读房现象?今天,小怂老师将针对长沙优质陪读房租赁市场进行深度解读。

满城尽带黄金甲 寻陪读房火爆的市场现状

热播剧《小欢喜》既把中国式父母的焦虑展现得淋漓尽致,又把中国式陪读的成本第一次彻彻底底摊了出来。陪读已然成了中学特别是名校绕不过的话题,下面让我们细细来数一数长沙几个顶尖学校的陪读成本。

竹湖湘一外国语学校

青竹湖湘一外国语学校(以下简称湘一)始建于2005年,学校坐落于长沙市开福区青竹湖生态园青竹湖大道和太阳山路交叉的东南角。

湘一作为长沙的民办名初,教学质量相当不错,多届初三中考6A率名列长沙市第一,3000多毕业生进入到长沙四大名校学习。

2012年,首届毕业生胡亚威以705分的高分,蟾宫折桂,成为湖南省理科状元,从一中考入清华大学。2010届毕业生刘畅以总分674分,摘得长沙市文科状元,从一中考入北京大学。

湘一为寄宿制半封闭管理学校,生源来自于全省的择优以及少部分楼盘配套生。学校为除楼盘配套生源外的其他学生提供住宿。

学生寄宿费980元/学期。宿舍分为两种,一种为8人间,无独立浴室洗漱间,另一种为2-4人间,有独立浴室洗漱间,两种宿舍均配备冷暖空调。

湘一的陪读区域主要集中在太阳山安置小区和水映加州小区。

01太阳山小区

太阳山小区属自建安置小区(非统建),集体产权。本小区共有楼宇83栋,分为A、B、C三个区,A区为四层楼梯房。B、C区为五至七层楼梯房。

太阳山小区生活气息浓厚,众乐生活超市、农贸市场一应俱全,完全能满足日常生活所需。

A区与湘一中学仅一街之隔,最为紧俏,其房型多为80--120平米,有极少数60平米户型。该小区陪读房租金为2-3万/年,因装修、户型、位置略有不同。

2水映加州

该小区距湘一学校步行约15--20分钟,小区环境安静,适宜读书,但缺乏生活配套,日常购物需前往太阳山小区。

水映加州于2011--2015年间修建,由8栋25--27层的高层组成,主要户型为88平两房和95平三房,租金为3-4万/年。

整体点评:前几年,陪读家长比较热衷租住太阳山安置小区,但小区内原住居民红白喜事越来越多、喧嚣嘈杂,影响学生温习功课。所以近两年租客转向水映加州比较多,家长们反映该小区安静舒适,更有利于孩子们学习。

湖南广益实验中学

湖南广益实验中学是由湖南师范大学附属中学于1997年创办的国有民办普通完全中学。南校区(初中部)位于长沙市雨花区体育新城古曲南路179号。

作为与青竹湖湘一并驾齐驱的两大民办名校,广益的成绩也相当亮眼,历年的中考成绩,无论是6A率、高分各段总数、平均分、千人进线率、合格率等各项指标,均在长沙市名列前茅。

2017年湖南省清北生中有10%都来自广益中学,特别是近几年,广益初中毕业会考成绩呈现出与湘一交替上升的局面。

广益生源为全省择优录取学生,无楼盘配套入读生。广益学生自由选择寄宿或走读。学生住宿费为1500元/学期。其宿舍均为8人间,4张上下铺位,双卫生间。

广益陪读区域主要集中是三江花中城、中隆御玺、和卉家园等小区。

1三江花中城

三江花中城小区作为广益中学陪读房主要集中地,与学校一路之隔,从三江花中城位于江益路的南门仅需步行两分钟即可到达学校。

小区由28栋纯板式住宅组成,一梯两户,居住户数约1200户。三江花中城的房龄已有十年,小区主要是5到6层的洋房和10-18层的电梯小高层。洋房没有电梯,老人孩子比较不方便。

距离地铁二号线长沙大道站1.5公里。小区没有进行完全意义上的人车分流,地下1000个停车位,车位紧张。三江花中城旁50米就是天恒超市,周边多个培训机构、银行、菜市场环绕,生活便捷。

三江花中城户型以两房和三房为主,面积为95—124平米,租金为3.5—4万/年。

2中隆国际御玺

中隆国际御玺都是180—560㎡的大户型,层高3.3米,为两梯两户纯板楼,绿化率60%,物业费2元/平,居住舒适度非常高.

中隆国际御玺220平的四房,租金为7.2万/年。

3和卉家园

和卉家园是烟草公司单位房,小区只有五栋,400户,小而精致。户型为140平的三房起步,停车免费。

和卉家园140平的三房,租金为4.8万/年。

整体点评:三江花中城因为户型、配套等优势,成为了广益中学陪读房的主要集中地,中隆御玺、和卉家园以自住为主,出租房源较少,且租金昂贵。因为这两个楼盘户型偏大,整体租金偏高,虽然楼盘就位于广益中学正对面,但是陪读租住率远远不如三江花中城小区。

雅礼中学

雅礼中学是湖南省首批挂牌的八所重点中学之一,湖南省示范性高中,创办于1906年,雅礼中学不仅是湖南省重点中学,也是全国名校,全国一流高中。

在名校长论坛等推出的2018中国百强高中排行中,雅礼中学排在全国第五位,湖南省第二位。雅礼中学名师荟萃,学科竞赛成绩出众,高考成绩抢眼。

2018年高考,湖南省高考文科状元就出自雅礼中学,600分以上考生403人,占参考总人数的43.7%。文理一本上线率为92.6%。2019年高考优秀考生名单222人次中雅礼中学考生共有16名,排名第二。

雅礼的生源主要来自于每年全市中考的6A生,加上面对全省招生的100人。雅礼中学住宿费300元/学期。

男生宿舍共六层(实住五层),每层12间宿舍,室内均为4张上下铺,配备冷暖空调,公共卫生间洗漱。女生宿舍位于中雅内,共五层,每层15间宿舍,每间宿舍5张上下铺,配备储物柜和冷暖空调,有独立卫生间、洗漱台。

雅礼的陪读房主要集中在雅礼中学宿舍、中天枫景、枫丹雅苑。

1雅礼中学宿舍

雅礼中学宿舍邻雅礼中学大门,出雅礼中学大门左转即到,属于真正近在咫尺的陪读房。当然这个读书零距离的代价就是雅礼中学宿舍的租金日渐水涨船高。雅礼中学宿舍房子比较陈旧,均为九十年代的楼梯房,共8栋,每栋7层,一梯两户板楼。

雅礼中学宿舍80平的三房,租金为5—5.5万/年,108平的三房,租金为6—7万/年。

2中天枫景

该楼盘与枫树山小学一墙之隔,为电力设计院单位房,堪称雅礼中学陪读房中环境最佳, 2005年交房。

小区共五栋高层,592户。主推户型是142平的三房,最小的是108平两房。顶层为复式249平六房。

二、三栋是板塔结合,两梯四户。四五六栋是板楼,一梯两户。小区的不足之处是停车位偏少,仅有地下停车场两层、600个停车位。

中天枫景142平的三房,租金为7—7.5万/年。

3枫丹雅苑

枫丹雅苑楼盘位于劳动西路,雅礼中学对面,为A、B两栋高层建筑组成,A栋31层,一层8户;B栋33层,一层5户,设有160个停车位。

该楼盘2009年交房,居住环境一般,几乎没有绿化,楼栋间距窄,由于紧挨马路,周边环境较为吵闹。

枫丹雅苑85平的两房,租金为3.5—4万/年。155平的三房,租金为5.5—6/年。

整体点评:劳动西路沿线的这些陪读房因为距离学校较近,大部分步行5-10分钟即可到达,而且又处于长沙市中心城区,交通方便,生活配套相当齐全,特别是劳动路东塘至侯家塘一段,课外培训机构集中,学生的课外补习非常方便,因此备受青睐。

长郡中学

长沙市长郡中学是一所由长沙市教育局主管的全日制公办普通高级中学,创建于1904年,2018年中国百强中学榜单中,长沙市长郡中学排在全国第4位,湖南省第1位,是全国最有影响力的知名高中之一。

长郡中学被誉为四大名校之首,学校教育质量高,高考成绩出众,每年的本科录取率始终保持着堪称恐怖的99.9%,一本率竟也达到了93%以上!在2013至2018年高考中,共有417名学生被北京大学,清华大学录取。

2019届参加高考人数共1195人,其中北大录取33人,清华41人,总录取74人,600分以上人数共677人,占本校总考生数的55.65%,占全省6.68%,全省理科前3000名中,长郡314人,占10.46%,全省文科前2000人中,长郡145人,占7.25%。

长郡的生源主要来自于每年全市中考的6A生,以及面对全省招生的100人。住宿费600/期。

长郡共有床位1548个,3到7楼是男生宿舍,8到11楼是女生宿舍,六人间,上面是床位,下面是书桌和书柜,有独立卫生间、洗漱室,冷暖空调。宿舍楼有电梯,每层楼都配有生活老师。

长郡中学陪读主要是集中在学院街三府坪2号长郡中学宿舍、鸿信大厦、长郡花园及学院新村

1长郡中学宿舍

长郡宿舍位于学院街三府坪2号,距离长郡仅三百米,出学校大门右拐,步行三分钟即到。

长郡中学宿舍都是九十年代的楼梯房,2栋5个单元,每栋7层,一梯两户的板楼,虽然整体感觉稍显破乱,但丝毫不影响陪读的需求,家长们趋之若鹜,一房难求。

长郡中学宿舍陪读房户型主要为70平米和80平米的三房,租金4.5-5万/年。

2鸿信大厦

鸿信大厦位于长郡中学正对面,距离校门不到500米。裙楼三层是商场,两栋塔楼为公寓房,各16层,4梯18户,共224户。

鸿信大厦户型较大,大的有140多平米,三房一厅、两房一厅;楼下停车位60个。大厦与学校隔着西湖路,车流量大,商业氛围浓,对陪读有一定的影响。

鸿信大厦90平的两房,租金为4.5万/年。130平的三房, 租金为6.5万/年。

3长郡花园

出长郡中学校门右转,穿过300米左右的巷子,再右转近百米后往左便是长郡花园,房屋整体偏旧,基本没有绿化。

楼栋之间距十米左右,楼梯间有防盗门。因为小区位置较偏,环境较为安静,整体适宜陪读。

长郡花园75平的两房,租金为3.5万/年。100平的三房, 租金为4.2万/年。

4学院新村

学院新村与长郡花园仅一墙之隔,建设时间稍晚,故房屋比长郡花园较新,整体居住环境相似,但更显嘈杂,小区租住率较高,人员进出频繁。小区虽为开放式管理,但楼梯间设有门禁,基本的安全还是能够保障。

学院新村120平的三房,租金为4.8万/年。80平的两房,租金为3.5万/年。

整体点评:长郡中学的因为所处老城区,陪读房以老旧的宿舍楼为主,小区的配套设施虽然一般,但周边的生活配套却非常齐全,陪读特别方便。虽然也有新房,但距离相对较远,所以陪读家长更青睐学校周边的房屋。

风雨哈佛路

揭秘陪读房背后的教育故事

2019年9月开学季,开福区水映加州小区的业主群里,求租房的热度依然不减。一套91平方米的小三房,涨到了月租2700元,一年起付。

这里离市中心20多公里,房子却租出了比市中心更高的价格,唯一的原因就是旁边有那所屡创长沙6A率第一的——青竹湖湘一外国语学校。

由于历史原因,长沙不少高中校园里建有部分家属楼,这些出门就是校园的房子一房难求,需要提前预订,租金更是高得离谱,雅礼中学宿舍租到了“3年21万元”的价格,一次性付清。

这些一掷千金求租的人,基本为陪读而来。从长沙南到长沙北,从其他市州到长沙,他们就像游牧民族,只不过别人追逐的是丰美水草,他们追求的是心中顶尖教育资源,哪里学校好就往哪里歇脚,他们就是长沙的“陪读大军”。

从其他市州来长沙陪读的家庭有基本固定的模式:有良好的经济基础;孩子有良好的学习能力;有家长可以陪读照顾。

据小怂老师了解,小学阶段陪读并不多,中学阶段比较集中,首先是例如湘一和广益这样的民办初中名校陪读家长扎堆,陪读房火热。

这主要是因为长沙市公办初中从2016全面实行微机派位,不准择优。而民办初中却可以面对全省择优招生,其最大的吸引力就在于就读后就能获取长沙的学籍直接参加长沙中考,有机会被四大名校录取。

多年6A率稳居长沙前茅也是湘一、广益这样的民办初中名校能持续从全省各地州市吸引优质生源的重要原因。

其次以长郡、雅礼为代表的四大名校的高中附近也是陪读家长蜂拥而至的聚集之地,这主要是因为很多名校高中地处老城区,可供寄宿的宿舍极其有限(例如长郡中学的宿舍每年仅能勉强满足外地学生寄宿,长沙市区的学生没有寄宿资格)。

另外高中生面临着竞争更为激烈的高考,学习任务更重时间更紧张,为了避免耽误孩子往返学校的时间和精力,保障孩子获得更多休息和生活条件,不仅地州市的家长们,连很多长沙本地家庭也争相在名校高中附近租房陪读。

透过长沙的“陪读热”折射出来的长沙教育特别是基础教育的强势地位。

以2019年湖南的高考数据为例:长沙今年有53466名考生参加了高考,而今年湖南省高考生总数是49.9万,也就是说长沙的高考参考人数其实只占到全省的十分之一。

就是这十分之一,要贡献多少的清北率呢?

看一下2018年的数据:整个湖南的清北人数是416人,其中长沙市城区占到了217人,其余13个地市瓜分剩下的199人,光看清北率长沙就占到了65%。也就是说长沙仅凭借全省10%的高考人数却达到了全省65%的清北率。

再看一下整个湖南省2019年清华北大录取的相关数据

25名拟保送清华北大的学生中,全部来自于长沙,其中雅礼中学8人、长郡中学7人、湖南师范大学附属中学5人、长沙市一中4人,湖南师范大学第二附属中学1人。

从这份榜单可以看出湖南、四川、浙江、河北、湖北五个省份清北录取总人数最多,是清北最大的摇篮。其中,湖南省在清北两所学校的录取人数均位列第一,总人数112人(清华55人、北大57人)。其次分别为浙江72人,四川58人,湖北53人,河北50人,均在50人以上。

2019年清华北大自主招生榜单清楚呈现:湖南省不仅录取总人数领跑全国,在全国的中学榜单上,长沙市雅礼中学(清北共34人)、长郡中学(清北共31人)、湖南师范大学附属中学(清北共24人)、湖南省长沙市第一中学(清北共21人)分别位居第一、第二、第四和第五。无论是清华还是北大,长沙的四大名校稳居全国前五!

从以上的表格可以看到作为湖南的省会,长沙聚集了全省最好的教育资源,特别是清华北大的保送生和自主招生基本被长沙的四大名校包揽。

这还是新高考改革前的情况,从2018级新生开始,湖南省将采用3+1+2模式的新高考方案,而其中2+1的3门普通高中学业水平选择性考试科目将由湖南省教育考试院统一命题。

长沙无论是在新高考信息还是命题方面的优势不言而喻将会越来越大,越来越多的地州市的家长拼命要送孩子来长沙读书,确实反映出长沙基础教育的实力不仅在湖南省是独占鳌头,甚至在全国也是首屈一指的!

一个都不能少

解读陪读房折射的投资秘籍

陪读的老祖宗是孟母,“昔孟母,择邻处”的实质是使孩子拥有一个真正好的教育环境。

陪读房的火爆不仅透视了当前家长对子女教育的重视,同时从市场投资的角度来分析,当楼市“房住不炒”把炒房客大门关上以后,长沙二手房市场成交量持续下滑,而陪读房却为楼市投资客打开了另一扇窗。

1.陪读房——租赁市场的刚性需求

长郡雅礼等名牌学校附近的楼盘,陪读已成星火燎原之势,陪读需求火爆。

究其原因,望子成龙、望女成凤,不让孩子输在起跑线上的观念,特别是考上名校后,等于一只脚迈进了一本高校大门的现状,促使许多家庭宁下血本,也要加入陪读大军。

随着二胎放开,逐渐增长的学龄人数和有限的顶尖名校之间形成了巨大的供求矛盾,学校寄宿条件的限制,也促使陪读势成为一种必然,陪读房成为房产租赁市场的典型刚需。

2、租售比——租赁市场的投资利器

对比同期长沙其他地段同样价格的普通住宅的租售比回报,可以明显看到陪读市场旺,租金一路高歌,导致陪读房的二手购买价格不断刷新,租售比回报稳步增长。

陪读房的资源的相对稀缺性,争抢激烈,价格不断攀升是投资客新的热土,同时陪读房不仅具有居住的属性,其特有的教育附加值也是租赁市场其他住房无法具备的。

陪读房产生的价值飞涨,即使老旧小也投资高收益好,一房难求,成为了房屋租赁市场的投资利器。

3、小怂说——投资策略的硬核干货

对于投资客或者有陪读需求的家长来说,如何在陪读房市场中挖掘潜力,如何选择性价比更高的房源,小怂老师认为需要从以下三个方面考察和了解:

一是名:名校名师。

并不是所有学校周边的住宅都能成为陪读房,并不是所有的陪读房都能火爆抢手,只有依附了顶尖教育资源的房屋才能成为最有价值的陪读房。

何谓顶尖教育资源,即名校名师,名校即长郡、雅礼、师大附中、一中这四大名校为代表的一批名校,这些顶尖学校培养的学生综合素质极高,高考升学率年年攀升,一本率常年稳定在90%以上,在高校自主招生、综合测评等特殊类型招生走在全省前列。

名师即这些名校中一批在教学、押题、带毕业班、竞赛生培养等方面有丰富经验,典型成绩,良好口碑的金牌老师。

名校养育名师,名师成就名校,众多的陪读家长对名校名师的认可就直接促使名校周边形成一批紧俏陪读房。

二是近:近在咫尺。

与普通的租赁住宅相比,陪读房特别强调一个“近”字,在距离这一关键条件面前,优美的外部环境、温馨的内部陈设、完善的居住配套都退居其次。

作为家长,租住陪读房的第一需求就是节约孩子就读的时间成本,保证孩子充分的学习时间,保障孩子安全的生活环境,而这主要就由距离来决定。在家长眼里,节省的不是简单的最后一里路,获取的却是冲击名校的助推器。

因此陪读房呈现出一个明显的边际效益递减规律,即以学校为圆心扩展,随着距离的延长而价值逐步降低,陪读房的距离以半径五百米以内为最佳,超过五百米则价值锐减。

三是度:审时度势。

资本市场的投资始终是以大的政策背景为导向的,陪读房的投资关键点在于:深刻理解政策的内涵、牢牢把握政策的趋势、敏锐抓住市场的机遇。

小怂老师认为陪读房的最大价值附加在于教育,而目前长沙基础教育的发展目标是由“义务教育均衡发展”到“义务教育优质均衡发展”,加快普及高中阶段教育,深入推进普通高中综合素质评价改革,鼓励引导各高中学校形成各自特色,打造一批在全省、全国有影响力的高品质普通高中学校。

目前长沙四大名校的挂牌中学越来越多,几乎校校皆名校,那么是不是都有陪读房投资价值?

中共中央、国务院近期公布的《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》,作为中央层面的顶层设计,“公民同招”已经成为势不可挡的政策导向,那么这一背景下包括民办名初在内的民办初中的陪读房甚至学位房是否还有投资价值?这些都是值得深入探讨的问题。

陪读房可谓投资稳、回报高、收益久、且变现快,是楼市细分市场中的一片蓝海。

看到这里,投资客和土豪家长是不是跃跃欲试,先下手为强呢?但小怂老师还是劝你稍安勿躁,捂紧你的钱袋子,否则,你非但不能成为风口上的那头“猪”,反而有可能成为接盘侠。

因为,现在名校周边楼盘的陪读房已经不是洼地,而且持有者惜售,奇货可居,要挖掘可能成为陪读热点学校周边的陪读房,了解教育房产的最新最深政策分析,可以关注小怂老师的微信公众号——小怂Talk,或者添加小怂老师微信进群讨论,小怂老师为你倾情解读。

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