房价低过小县城!长沙“4字头”公寓你买吗?

腾讯房产·长沙站聂书鹏2020-09-11 18:43

要问最近长沙楼市什么事情最火,那一定是:抢公寓!

凌晨排队抢华润,抢完华润抢恒大,偌大售楼部居然没有购(有)房(钱)者(人)立锥之地。

据说今日恒大珺悦府B塔开盘,凌晨四五点就有客户赶来排长队。不得不说,这波7折营销真是玩得6!

(8时许的恒大珺悦府售楼部现场)

不过,这两个公寓并不好抢,抢到的程度不亚于彩票中奖。下面房叔要介绍的这个楼盘,更以低价取胜,售价可能刷新你的三观,公寓只卖“4字头”……

“4字头”,居然比县城房价还要便宜不少。如果4舍5入,岂不是相当于不要钱?

“4字头”就能轻松“上车”省会长沙,这究竟是个什么“神(白)仙(菜)”楼盘?房叔带你来瞅瞅!

基本信息:

楼盘名称:大汉西城壹号

开发商:湖南百家汇投资有限公司

地理位置:望城区洪家坡路与马桥河路交汇处西南面(月亮河公园里)

占地面积:165333.33㎡

建筑面积:600000㎡

产品类型:公寓

容积率:3.04

公寓总户数:6326户

公寓梯户比:9梯32户

公寓物业费:前三年2.5元/㎡/月,后续3元/㎡/月

装修情况:毛坯

物业公司:湖南大汉物业管理有限公司长沙分公司

#本次开盘情况#

楼栋:6-4#

产品建面:约46-76㎡

均价:5418元/㎡

公寓低至“4字头” 买房犹如买白菜?

讲真,房叔每次从大南城出发去望城踩盘,内心都无比纠结!坐公交吧,摇来摇去得两个多钟头,一不小心就坐过站;打车吧,一百块大洋不在话下,那可是房叔好几天的伙食费。

本次探盘的大汉西城壹号,其背后的“金主爸爸”可是大汉集团。

大汉集团对于望城人而言,可能并不陌生,毕竟人家拿地就是11000亩(换算成平方米≈733.3万平方米),且已经开发了金桥国际未来城、金桥国际商贸城、金桥家居建材城等几个专业市场,还有大汉月亮河畔、大汉公园里、大汉汉园、大汉西城壹号等多个楼盘正在开发中,称得上是望城的“大地主”。

而大汉旗下楼盘,一贯以“便宜”著称!大汉汉园,均价6700元/㎡;大汉汉府,均价6500-6900元/㎡。这一次推出的大汉西城壹号,公寓均价低至5418元/㎡,折后甚至只需“4字头”,简直不要太便宜。

以一套54.69平的公寓为例,原单价为5176元/㎡,折后单价为4893元/㎡,总价在26.8万元左右。首付十二三万(不含税费)可以轻松“上车”,有图有真相!

据置业顾问介绍,大汉西城壹号,总共8栋公寓,首开的为6-4#,建面约46-76平,9梯32户,共计27层。9月6日已经首开,卖了超过500套。果然,“白菜价”的楼盘就是好卖。

放眼目前长沙的住宅限价,“4字头”这价格,确实有点“香”!

无地铁+少公交 周边配套有点“凉”

“4字头”公寓,价格是“香”,“一分钱一分货”的金科玉律也不容忽视,毕竟老话说得好:“天上不会掉馅饼”!

先来看看交通。目前距离项目最近的公交站点仅有一趟W215路公交车经过,周边500米左右有355、W212、W213、W186等公交车经过,勉强实现“公交自由”。

尽管附近规划有地铁12号线,但不知猴年马月才能开通运营,一定程度上会影响出行;

商业配套方面,项目周边以专业市场及物流园为主,无大型购物中心,约会少了根据地。虽然项目附近建设有明德学校,但指望凭借教育配套带来陪读客流,恐怕不能一概而论。

Emmm……整体周边配套,目前有点“凉”!

空租期恐难避免 包租婆也有点“方”

想成为每个月数钱数到手抽筋的包租婆或包租公,还必须考虑这一点:投资回报率!

置业顾问表示,大汉西城壹号公寓未来的月租金在1500元左右,房叔对此表示怀疑,毕竟内五区不少公寓也才租1500元/月上下。

保守按1100元/月计算投资回报率,一套54.69平的公寓,折后总价为26.8万元,其年回报约在4.9%左右,收益还算合理,20年左右就能回本。(PS:投资回报率=年收益/投资总额×100%)

但考虑到周边配套及客流情况,倘若40年期间有5年空租,空租率约为12.5%,投资回报率≈原投资回报率4.9%×(1-空租率12.5%)=4.28%,尚算合理。

房叔仔细查看了下周边的金桥国际未来城、金桥国际商贸城、金桥家居建材城,发现专业市场人气不足,且周边配套还不健全,未来公寓出租面临空租期的概率很大,包租婆也有点“方”!

多个户型任你选 面积偏大真“奢侈”

大汉西城壹号这次开盘的是6-4#不带燃气的46-76㎡公寓,户型很多,46、51、54、65、76㎡都有,全是一房。户型图在底下,一起来瞅瞅。

说实话,这些户型都有一个肉眼可见的bug,那就是面积偏大。

面积大有大的好,租客住起来舒适。但对于投资者而言,需要支付更高的成本,面积越大总价越高,投资收益反之越低。

在业内普遍认为,40㎡上下的公寓较为合理,既能保证居住舒适度,也能保证投资回报率。不过大汉西城壹号最大面积达76㎡,如果用来做一房,的确有点太过“奢侈”。

总的来说,大汉西城壹号“4字头”的“杀伤力”的确蛮大,就连房叔也两眼放光,毕竟“4字头”公寓买了还是有一定的升值空间。

但是楼盘bug也不容忽视,面积大、周边荒,难免面临空租期,各位下手时不妨多思量思量。

另外,大汉西城壹号近期还将开6-3#带燃气精装公寓,均价6818元/㎡,带装修价格涨了不少。你准备去捡漏么?欢迎评论区里聊一聊哟!(文/聂书鹏 来源:腾讯房产长沙站)

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