多地楼市调控收紧 房企打折卖房!价格战一触即发?

21世纪经济报道2020-09-16 10:33

近期,恒大喊出7折促销,市场传言碧桂园也将打折促销,中海地产也加入到了优惠售房的行列。

由于大部分房企今年的货量都集中在下半年尤其是四季度,业内预计,大规模的楼市促销潮即将来临。

进入9月以来,全国多地出台楼市调控政策,叠加融资新政,整体有收紧之势。

现实的房地产市场则是冰火两重天的局面。

有的城市地王频出,新房被抢,如佛山、深圳;

有的城市却是成交和价格双跌,持续低迷。

在此背景下,房企纷纷调整四季度的销售策略。受疫情冲击,上半年大部分房企年度目标完成率未达到一半,在剩下的3个多月里,“金九银十”成为各家房企“抢收”的关键。

9月初,恒大喊出7折促销,打响抢收的第一枪。由于大部分房企今年的货量都集中在下半年尤其是四季度,业内预计,大规模的楼市促销潮即将来临。

调控再加码

成都,这个西部热点城市,突然在9月14日出台楼市调控新政。新政内容共15条,涵盖了加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等六个方面。

成都“房产新政15条”调控重点在于,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

某研究总监严跃进表示:

增值税政策是今年各地调控的政策新动态。

目前全国包括深圳、无锡、沈阳和成都已经调整了增值税的政策,即从过去的“满2”调整为“满5”。

他认为,类似政策预计是后续各地容易采纳和模仿的政策,这有助于防范“快进快出”的炒房行为,使得买房行为更加理性。

成都之外,9月12日,常州也出台新政,要求市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易;二套房贷最低首付60%。

而作为全国楼市风向标的深圳,继7·15新政之后,再次给“假离婚买房”打补丁。

9月10日晚,央行深圳市中心支行、银保监会深圳监管局、深圳住建局联合发文,将创新上线建立婚姻信息查询机制,查询借款人婚姻状况和购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下住房套数,作为贷款审核依据,实行差别化房贷的办理。

严跃进表示,实际上,过去深圳假离婚的,普遍都是采用伪造离婚证明来进行的。换句话说,此类离婚的目的,都是为了骗取首套购房资格,所以新政需要追溯过去三年的房产持有情况。

而婚姻信息联网后,通过伪造离婚记录等方式,绕过房地产“限购”“限贷”政策或获取更低首付的房贷行为,会无所遁形。

从以上这些政策来看,调控基调均为“支持合理自住需求,遏制投机炒房”,既有收紧的地方,也有适度放宽的地方,但整体以收紧为主。

与此同时,房地产融资和资金管控也前所未有地严厉。9月14日,在国务院例行吹风会上,中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜对市场传言的融资新规进行了回应。

他说,房企资金监管及融资规则,酝酿了将近两年时间,目的在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化、透明化,矫正房企盲目扩张行为。

中原地产认为,房地产调控最宽松的2020年上半年过去了,调控收紧已经难免。预计后续将有超过30个城市会发布出台收紧力度不同的房地产政策,维持市场平稳。

价格战一触即发?

无论是调控政策收紧抑或是融资“三条线”,都给各家房企的年度销售目标带来了巨大压力,也让今年“金九银十”成为各家房企“抢收”的关键。

根据三条红线“踩线”情况,房企将分为红、橙、黄、绿四档,如果三道都触线则为红档。

以2020年中报数据来看,220家A股、港股、美股上市房企中,“踩线”房企多达七成,其中恒大、融创、富力、绿地等三条红线全部超过了。

经济学家、财经评论员郭施亮认为:

融资规则收紧对房企现金流以及负债率存在较大考验,房企急需在“金九银十”通过打折促销加快现金回收,逐渐降低净负债率等财务指标,来提升房企自身的风控能力。

9月7日,恒大宣布对全国楼盘600个项目进行7折优惠,打响了“价格战”的第一枪,争取在九、十月份完成2000亿的销售目标。

中原地产首席分析师张大伟认为,恒大作为业内龙头房企,多年一直有打折促销的习惯,在这个节点又率先开启,后续肯定有更多的房企跟进。

9月10日,市场传言碧桂园也将打折促销。

碧桂园方面表示,公司一直保持经营性现金流稳健,目前并无针对全国范围项目大幅降价促销的计划。

不过,在一些城市和项目上,碧桂园仍然采取了灵活的价格策略。

9月13日,佛山陈村碧桂园三龙汇首开,正式开盘价格比此前的吹风价2.6-2.9万/平低了不少,最低价2.1万/平,开盘当天折扣去到了9.1折左右。

碧桂园三龙汇位于广州地铁7号线和广佛环线上盖,规划为集商业、居住、办公为一体的TOD项目,区位优势明显。

近期,资金充裕的央企中海地产也加入到了优惠售房的行列,通过9.9折优惠、花式减免、补贴等福利促进房产销售。

可以预测,未来一段时间,各家房企的推盘力度会加大,促销的房企会明显增加。

事实上,上半年受疫情的影响,大部分的房企缺失了至少两个月的销售业绩,年度销售目标一半都没有完成。甚至,有些企业已经下调了年初设定的销售目标,完成率依然没有达标,大部分的销售压力都集中在下半年尤其是四季度。

据21世纪经济报道记者统计,前50强房企在下半年的可售货量和销售目标,有数万亿。

张大伟分析认为,各地经济都在快速复苏,对于房地产市场来说,7-8月平均恢复水平已经超过了去年同期的100%,多地已超之前水平。

由于近期的房地产调控政策也比较严格,楼市调控也一直坚持“房住不炒”的原则,既要防止房价过快增长,又要避免大起大落,所以指望房价大幅度下降也不太现实。因此,可以判断,房价在金九银十期间,会保持平稳偏下降的整体格局。

严跃进也认为,四季度楼市促销肯定是会有的,房企大都会进行价格方面的让利、折扣等,但不会出现大规模的降价。

8月70个大中城市房价环比微升

广州、成都二手房价领涨

9月14日,国家统计局发布2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。70个大中城市房地产市场运行总体平稳,价格略涨。

其中,一、二、三线城市的新房价格分别环比上涨了0.6%、0.6%和1.0%,一、二线城市涨幅比上月扩大0.1个百分点。

在整体楼市走向平稳的背景下,广州、成都、深圳等热点城市的二手房价涨幅靠前,其原因值得关注。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,下半年以来,全国已有约10个城市出台房地产调控,政策从供需两端同时发力保持房地产市场平稳运行,未来短期内,房价上涨较快的城市不排除会出台调控加码政策。价格总体稳定

根据国家统计局数据,70个城市中,新房价格环比上涨的城市数量与7月持平,同为59个,但房价下跌的城市数量有所增加,从6个增加到9个。二手房价格环比上涨的城市则有47个,比上月增加2个。

具体来看,4个一线城市维持上扬态势。新房环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。

31个二线城市新房价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手房价格环比上涨0.4%,涨幅微幅回落。

35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨1.0%和0.6%,涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

“70城房价涨幅总体仍处于合理区间”,某房地产研究院研究员王若辰告诉21世纪经济报道,但一些城市房价涨幅仍保持较高水平,调控压力仍然较大。

具体来看,惠州成为8月新房价格环比上涨最快的城市。这被认为和深圳的政策调控有关系。分析人士指出,随着深圳房价的高企和调控的升级,部分购房需求正进入到邻近的惠州市场。

此外,银川、锦州、唐山、温州等三四线城市紧随其后,领跑新房价格涨幅。许小乐认为,三四线城市中,银川、唐山及惠州等城新房价格环比涨幅近几月多次居70城前列,主要是疫后房企融资环境有所改善,拿地热情较高,一级市场热度向二级传导所致。

王若辰指出,8月26日,住建部召开部分城市房地产工作会商会,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市负责人参加会议,从8月数据来看,这些城市房价涨幅较大,具有较大的调控压力,其中沈阳、银川和常州已经出台相关政策。

实际上,在国家统计局数据发布的当天,又有成都、大连等地出台了新的调控政策。其中成都更是提出,将增加住宅用地供应,未来住宅用地占经营性用地的比重不低于60%,供需紧张区域不低于70%。

二手房结构性上涨

在二手房方面,热点城市的价格上涨值得关注。

其中,广州以1.7%的涨幅领跑70城,这已经是广州连续两个月在国家统计局的二手房价中排名第一。另外,成都、深圳、无锡、宁波、西安等一、二线城市的二手房价环比涨幅,也同样进入了前15位,成都1.2%的涨幅更是仅次于广州。

不过,从供需层面来看,当前二手房市场出现了供给高位而需求走弱的态势。

需求层面,贝壳研究院数据显示,二手房需求在3-5月持续释放后,在6-8月进入平台期。8月全国重点城市二手房市场实际成交量环比下降约7%。

某研究院的数据也显示,8月份,深圳、成都等多个热点城市的二手房交易量出现了冲高回落。具体来看,深圳的二手房交易面积从7月的123万平方米,下降到103万;成都从62万下降到49万平方米,东莞则从41万下降到29万平方米。另外,杭州、苏州、厦门、大连等热点城市,交易量同样回落。

供给层面,2016年以来的大批限售房开始上市,使得二手房挂牌量显著增加。

房地产大数据共享平台珊瑚数据显示,2020年,多个城市二手房挂牌量创下历史新高。以重庆为例,二手房挂牌量已经从2019年初的4万余套,上升至2020年7月的近16万套。杭州的二手房挂牌量,也从去年初的6.5万套,攀升至12.1万套。

因此,一些观点认为,除了深圳等少数城市以外,更多的热点城市,二手房价的上扬主要是交易结构变化所致。

以广州为例,广东省住房政策研究中心高级经济师李宇嘉表示,广州连续领跑二手房涨幅,这并不意味着广州市场全线火热。相反,这与部分区域二手房高位横盘,交易量下挫有关。当下的广州,越秀、黄埔、天河等热点区域,由于公共配套好、优质教育资源集中,二手房交易回升、价格上涨,形成良性循环。但其他城市外围区域,如增城、花都、从化和南沙等板块,过去几年一直是新盘供应大户,现在二手房挂牌量很大,交易比较惨淡。

李宇嘉指出,这导致广州少数区域二手房市场火爆,多数区域出现横盘,若想成交,就必须拉长周期或降价。由于交易周期、交易成本和政策的限制,加上享受过前几轮楼市回升的好处,业主心气很高,市场上交易的少,高位横盘。表现在全市数据,就是在少数热门区域的带动下,二手房价格还在上涨。

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